Artículos ProfesionalesEmpresasJurídicoGastos Hipotecarios: Nuevo varapalo del TJUE a la banca y al Tribunal Supremo

04/05/2021

Nuevo varapalo de la Justicia Europea a la banca y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que establecía que los gastos hipotecarios habían de repartirse entre prestamista y prestatario.

Según la última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) las cantidades pagadas en concepto de gastos de hipoteca incluidas en una cláusula declarada abusiva deberán ser devueltas al consumidor salvo que el derecho nacional establezca lo contrario, obligando a la banca a restituir los costes de constitución y cancelación de una hipoteca.

Gastos Hipotecarios

El TJUE asimismo resuelve que si la cláusula es declarada abusiva solo puede moderarse la devolución de las cantidades cuando una ley imperativa así lo acuerde, lo que significa que, salvo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el resto de los importes satisfechos como gastos de gestoría, notaría registro y tasación habrán de restituirse al consumidor en su totalidad. A diferencia de la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal, el TJUE no admite moderación de los efectos ya que, señala:

Debe considerarse que, en principio, una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor. Por consiguiente, la declaración judicial del carácter abusivo de tal cláusula debe tener como consecuencia, en principio, el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula”.

Plazo de prescripción

Otra cuestión de importancia que resuelve el TJUE es el plazo de prescripción señalando que el cómputo del plazo de cinco años para reclamar judicialmente estos gastos se inicia, no desde la firma de la escritura de constitución o cancelación de la hipoteca sino, para favorecer el ejercicio de la acción, desde la declaración de nulidad.

Comisión de apertura

Asimismo, el TJUE brinda la oportunidad de solicitar la nulidad de la comisión de apertura del crédito con la consiguiente restitución de los importes pagados, pero la apreciación de la abusividad de esta cláusula recae sobre los tribunales españoles que han de valorar la transparencia y si esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido la entidad financiera.

Costas procesales

La justicia europea también establece, respecto de las costas procesales, que no puede cargarse a los consumidores una parte de las costas derivadas de las reclamaciones ya que esto podría suponer un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer sus derechos.

La nueva ley hipotecaria española (Ley 5/2019 de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario-LCCI) establece respecto de nuevas firmas que los bancos deben abonar todos los gastos de formalización (notaría, registro y gestión) salvo la tasación del inmueble, solucionando de manera definitiva este tipo de cuestiones respecto de las hipotecas firmadas con posterioridad a su entrega en vigor.

En resumen, todos aquellos prestatarios que hayan suscrito un préstamo hipotecario antes del 2019 podrán reclamar judicialmente la nulidad de cláusulas abusivas como la clausula de gastos, intereses de demora y comisiones, con la devolución de los gastos abonados en virtud de las mismas, salvo AJD, lo que supondría la recuperación, para un préstamo hipotecario medio de 150.000 euros, de aproximadamente 1.500-1.800 euros.