El Tribunal Supremo ha anulado el Registro único de alquiler de corta duración, regulado en el Real Decreto 1312/2024 y en vigor desde el 1 de julio de 2025. Pero ¿cómo afecta esta sentencia a los propietarios de pisos turísticos? Te explicamos qué debes tener en cuenta.
¿Qué era el registro de alquiler de corta duración?
El registro de alquiler de corta duración era un sistema obligatorio que regulaba la inscripción de las viviendas que se ofertaban como alojamientos de corta duración a través de plataformas digitales, ya fuera con fines turísticos, laborales, académicos o sanitarios.
Obligaba a toda persona propietaria o entidad a registrarla en este sistema único, gestionado a través de los Registros de la Propiedad, y obtener un Número de Registro Único de Alquiler (NRUA). Independientemente de si ya contaban con licencia autonómica o municipal o equivalente.
Registrar el inmueble y obtener el NRUA era necesario para evitar bloqueos en plataformas de alquiler y sanciones administrativas.
¿Qué sucede ahora si tengo un inmueble en alquiler turístico?
La sentencia del Supremo refuerza el papel de las comunidades autónomas en la regulación y control de los alquileres turísticos, al anular el registro estatal que se superponía a los que ya estaban en marcha en los territorios.
La obligación de inscribirse en el registro estatal y obtener el NRUA para publicar anuncios en las plataformas ya no existe. De hecho, desde el Registro de la Propiedad confirman que no emiten ni renuevan ningún NRUA. Los titulares de las viviendas tampoco deberán informar cada mes de febrero del histórico de huéspedes, motivos de viaje y fechas del ejercicio anterior, obligación vinculada al Registro Único y que queda anulada con este.
Sin embargo, los propietarios de alquileres turísticos sí deben cumplir con las siguientes obligaciones:
- Revisar los estatutos de la comunidad: la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades de vecinos prohibir o limitar, por mayoría de tres quintos, el establecimiento de pisos turísticos en sus fincas. Por lo que es necesario revisar los estatutos antes de poner el inmueble en alquiler vacacional o iniciar ningún trámite.
- Cumplir el plan urbanístico local: es necesario revisar si el ayuntamiento del municipio donde se encuentra el alojamiento delimita de algún modo las zonas, barrios o plantas en las que se permiten el alquiler turístico.
- Obtención de la licencia de alquiler turístico. Los propietarios deben obtener la habilitación exigida en la comunidad autónoma donde se encuentra el alojamiento (licencia, registro o declaración responsable) y cumplir la normativa autonómica en cuanto a servicios obligatorios, condiciones de habitabilidad y otros límites.
- Dar de alta el piso en la plataforma del Ministerio del Interior: es obligatorio registrar el alojamiento y enviar los datos de los huéspedes y la información requerida a través de SES.HOSPEDAJES.
- Declarar los ingresos a Hacienda: las rentas deben declararse en el IRPF correspondiente a cada ejercicio. Además, las plataformas online como Booking o Airbnb siguen obligadas a enviar los datos fiscales, las rentas obtenidas y los días que se ha alquilado el inmueble a la AEAT.
¿Qué sigue vigente respecto al real decreto de arrendamientos de corta duración?
La anulación del Real Decreto ha sido parcial, por lo que hay aspectos del alquiler turístico que se regulaban en la normativa y que siguen vigentes. Entre ellos:
- La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, dependiente del Ministerio de Vivienda, que centraliza y conecta los datos.
- La obligación de las plataformas de verificar los anuncios (que los inmuebles cumplan los requisitos de identificación y registro de la comunidad autónoma) y enviar los datos fiscales a Hacienda.
- La transmisión de datos para fines estadísticos. Las comunidades autónomas deben trasladar los datos de sus respectivos registros turísticos a la plataforma del Ministerio.
¿Qué consecuencias tiene no registrar un alquiler de corta duración?
El no registrar la vivienda en el nuevo sistema puede conllevar:
- Bloqueo del anuncio en plataformas como Airbnb, Booking o similares.
- Imposibilidad de formalizar contratos legalmente válidos.
- Posibles sanciones administrativas y tributarias.
- Acciones legales por parte de comunidades de propietarios que exijan el cumplimiento de la normativa.
En definitiva, tras la sentencia del Tribunal Supremo los propietarios de los pisos turísticos:
- No necesitan obtener el NRUA estatal.
- Deben cumplir con la normativa autonómica y local donde se ubique el alojamiento.
- Tienen la obligación de identificar e informar de los huéspedes.
- Deben declarar los rendimientos que obtengan y cumplir las obligaciones fiscales derivadas.
Y, por supuesto, deberán seguir atentos a la futura regulación estatal que sustituya las disposiciones anuladas por el Tribunal Supremo y adapte por completo el sistema español al Reglamento (UE) 2024/1028.
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