La Ley por el derecho a la vivienda, establece un marco jurídico concreto a nivel estatal para el derecho a la vivienda digna y adecuada. Además, busca establecer una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda. En ella se recoge, entre otras cuestiones, el estatuto básico del derecho a la vivienda y la planificación y programación en materia de vivienda. También la creación de parques públicos de vivienda o el establecimiento de una regulación encaminada a la protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de viviendas. Te explicamos estas cuestiones de mano de expertos de CE Consulting.
1. El gran tenedor, según la nueva ley de vivienda
Según esta ley, se considerará que se ostenta la condición de gran tenedor, a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial. También aquellos que cuenten con una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. En todo caso, se excluyen garajes y trasteros.
Por tanto, y según Víctor Millán, abogado de CE Consulting, “para ostentar dicha condición, no se computan inmuebles urbanos de uso distinto al residencial. Por ejemplo, los locales comerciales. Tampoco garajes ni trasteros, aún estando asociados a inmuebles urbanos de carácter residencial”,
Además, podría ostentarse la condición de gran tenedor quien sea titular de más de cinco o más inmuebles (en lugar de la regla genérica de diez inmuebles), en entornos, previamente, declarados como mercado residencial tensionado.
Millán avisa que “ostentar la condición de gran tenedor, no resulta un aspecto baladí. Dicha condición, derivará obligaciones y requisitos en aspectos tan claves como la fijación de los precios de alquiler. También para los trámites tendentes a un procedimiento de desahucio”.
2. Propiedad y copropiedad
Es indiferente la situación de copropiedad o no para la consideración de gran tenedor. Esto significa que no se reduce la cifra por el hecho de existir una copropiedad. La nueva Ley de Vivienda no establece tal distinción. Por tanto, computarán los inmuebles tanto si se es titular del 100% del pleno dominio, como copropietario con un porcentaje.
3. Zona tensionada
Muchas medidas de la nueva Ley de Vivienda van referenciadas a la declaración de zonas como de mercado residencial tensionado. De esta forma, la ley establecerá qué zonas pueden considerarse de mercado residencial tensionado. Se considerará como tal cualquier localización donde el precio del alquiler o de la vivienda resulte desproporcionado respecto de lo que las familias pueden permitirse. Puede ser un distrito dentro de un municipio, un municipio completo o toda una comunidad autónoma.
Para ello, la Ley fija los criterios objetivos para calcular el esfuerzo económico de las familias del área para el acceso a la vivienda. Se declarará tensionada, si se cumple al menos uno de estos dos requisitos:
- La media del coste de la hipoteca o del alquiler (teniendo en cuenta los gastos) supera el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. Millán pone un ejemplo sencillo: zona con ingresos medios por hogar de 3.000 euros y una cuota de hipoteca o renta del alquiler superior a 900 euros.
- La evolución del precio de compra o del alquiler durante los últimos 5 años muestra un aumento de tres puntos por encima del IPC.
Para ser declarada una zona como tensionada deberá ser declarada por la administración competente en materia de vivienda. También seguir un procedimiento administrativo concreto. Este incluye la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona. El objetivo es medir la evolución del esfuerzo económico para disponer de una vivienda digna y adecuada. Previo a la declaración, se realizará una memoria preceptiva justificativa.
Efectos de la zona tensionada en el gran tenedor según nueva ley de vivienda
Los nuevos contratos de arrendamiento que se suscriban en zonas declaradas como de mercado tensionado, deben cumplir condiciones específicas. Esto si el arrendador es un pequeño propietario o un gran tenedor.
En el caso de los grandes tenedores, la renta pactada al inicio del nuevo contrato, estará limitada por el contrato anterior. O, en su caso, por el límite máximo de precio establecido en los índices de precios de referencia. Para ello habrá que tener en cuenta las condiciones y características de la vivienda y el edificio.
Esta misma limitación se aplicará incluso a los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados por grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado donde no haya existido ningún contrato de arrendamiento vigente en los últimos cinco años.
4. Prórrogas de contratos o subidas de alquileres
La nueva Ley de vivienda establece que, en las zonas declaradas como de mercado tensionado, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales. Esto, con un máximo de 3 años. Esto será una vez que se concluya el plazo inicial de 5 años (para pequeños propietarios) o 7 años (para grandes tenedores). Por su parte, el arrendador estará obligado a aceptar esta prórroga, salvo que se hayan pactado otros términos. O, comunicar la necesidad de ocupar la vivienda para sí o familiares. O suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta previstas en la Ley.
Igualmente, en las zonas declaradas como de mercado tensionado, en el caso de los pequeños propietarios, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda. Esto será aplicando la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Además, no se pueden establecer nuevas condiciones que repercutan en el arrendatario con cuotas o gastos que no hubieran estado especificados en el contrato anterior.
Millán explica que es posible incrementar hasta un máximo del 10%, sobre la última renta del contrato vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda en varias situaciones:
- Si se acreditan obras de rehabilitación o mejoras que generen ahorro de energía o mejoren la accesibilidad. Esto debería darse en los dos años anteriores al nuevo contrato o si el contrato se firmara por un periodo de 10 años o más.
- Si se estableciera un derecho de prórroga que permitiera al arrendatario prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante 10 años o más.
5. Gastos generales
Con la nueva ley, como regla general, las partes podrán establecer que ciertos gastos sean a cargo del arrendatario. Por ejemplo: los del adecuado sostenimiento del inmueble o sus servicios. O los tributos o cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios.
Millán advierte: “si el inmueble se encuentra en una zona tensionada y no se contaba con este punto en el contrato anterior, no se podrá repercutir en el nuevo contrato”.
Otros gastos de los que habla la nueva ley de vivienda
Sobre gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, la ley dice que serán siempre a cargo del arrendador. No se puede repercutir, en ningún caso, al arrendatario. Estos gastos serían: la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria.
En lo que respecta a los desahucios por el impago de renta, cuando el demandante ostente la condición de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación previo.
Esta nueva ley trae novedades y ciertos aspectos técnicos a tener en cuenta. Si necesitas asesoramiento, contacta con nosotros a través del siguiente formulario.
